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房地产估价师:案例分析解题思路

[ 网址金冠教育网 | http://www.xinqishubao.com| 时间:2008-1-18 13:17:00 | 收藏本文 ] 【
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  一、综述:

  1、问答:考估价的基本事项,估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的影响),价值内涵,技术路线,方法运用过程中应注意的问题(如参数应选取客观值,计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命)等。

  2、单选:考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

  3、挑错:考对估价的一般要求,对报告的熟悉程度,基本原理的一般应用,估价方法掌握。

  4、改错:考估价方法在应用中的难点。

  第一节:问答及单选题:问答题答题技巧:

  1、解决的办法是:仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的,他的思路是怎样的。顺着它的思路走,才能解决问题。

  2、另外,问答题一般每题都有3~5个小点,在数量上也要有个底。

  3、条理清楚,论点突出,明显4、结构清晰:

  一、 房地产估价的技术路线:确定房地产价格内涵和价格形成过程。

  1、什么是技术路线?路线的三个方面

  ① 价格内涵,由目的确定② 估价思路,由原则原理确定③ 估价方法,由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。

  2、技术路线与估价要求事项的关系?

  ①与估价方法:每种方法都体现了一种技术路线。

  ②与估价对象:估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

  ③与估价目的:目的决定内涵,从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。

  ※ a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。

  b、不同类型房地产适用不同的估价方法,有不同技术路线。

  d、估价对象状况(①空地②有网址物的土地③地上网址物〈在建、新建、旧建〉

  房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产)

  ④与估价时点:估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。

  ⑤与估价原则:技术路线反映价格形成过程,估价原则体现了价格形成原理,因而制定路线要遵守估价原则。

  ⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。

  3、估价路线的确定过程:

  ① 确定估价的基本事项(对象、目的、时点);

  ② 确定价格内涵(一定要先说清楚);

  ③ 选择适宜方法、途径

  ④ 方法应用要点或者需要特殊处理的地方

  二、价格解释对价格有争议、疑惑

  (对两种正确结果分别解释)哪些是影响价格的因素?

  从因素入手

  ① 目的不同,价格类型不同;

  ② 时点不同,价格不同。(动态价格)〈市场环境、供求状况均要变;估价对象也会变化>〈期限、成新、房地产状况〉;

  ③ 交易状况是否变化〈权力束在限制约束下,交易状况不同〉;

  ④ 估价原则〈是否改变用途,最高最佳使用、违章网址、临时网址〉;

  ⑤ 估价方法〈两个机构评估,不同方法产生价格差异〉

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